Episode Notes DO ZAKUPU NIERUCHOMOŚCI WARTO SIĘ PRZYGOTOWAĆ Od 33 lat zajmuję się kupnem i sprzedażą nieruchomości. Przeżywałem różne okresy, od bardzo gorących po kryzysy na rynku, ale (i nie jest to tylko moje zdanie) ostatni rok w branży nieruchomości był niełatwy - ani dla kupujących, ani dla właścicieli nieruchomości, ani dla agentów. Bezprecedensowo szybki wzrost oprocentowań od poziomu poniżej 2% do poziomu powyżej 8% (w wielu przypadkach) zszokował wszystkich. Ci, którzy chcieli kupić, nie mogą się na kredyt hipoteczny zakwalifikować, a wysokie opłaty odstraszają od podjęcia decyzji. Osoby, które mają domy i pożyczki o oprocentowaniu zmiennym – mają kłopoty z pokryciem spłat. Owszem - ci, co muszą kupić i ci, co muszą sprzedać sprawiają, że rynek nie jest kompletnie martwy, ale na pewno jest powolny. Na szczęście pierwsze pozytywne objawy, czyli minimalna obniżka oprocentowań, wpływają na lekkie ożywienie rynku. Zapowiadane następne obniżki spowodują, moim zdaniem, znaczne ożywienie, bo wszyscy ci, którzy się bali, ruszą „do boju” i wówczas mogą ponownie pojawić się sytuacje podobne do tych z okresu pandemii – czyli kilka ofert na jeden dom. Dlatego jest to dobry moment, by przygotować się do kupna, i dlatego też piszę, jakie sprawy powinniśmy rozważyć. 1. Budżet i „przyrzeczenie hipoteki”. To chyba najważniejszy czynnik. Należy sprawdzić swoje możliwości finansowe i zadbać o pre-approva_l. Problem jest taki, że odkąd oprocentowania kredytów poszły znacznie w górę, trudniej jest otrzymać obietnicę hipoteki w takiej wysokości, by wystarczyła na zakup domu, które są ciągle drogie. Dlatego warto porozmawiać z doświadczonymi brokerami hipotecznymi, którzy mogą być bardzo pomocni. Fakt jest taki, że często zarabiamy więcej niż deklarujemy, by uniknąć wyższych podatków, ale kiedy potrzebujemy przejść przez kwalifikację na hipotekę, to jest to problemem. 2. Typ (rodzaj) domu. To może być odrębny, szeroki temat, ale krótko wyjaśnię. Podstawową sprawą jest kwestia _maintenance. Często ludzie, wybierając typ nieruchomości, kierują się tylko ceną, ale nie biorą pod uwagę dodatkowych kosztów. Często, jak się policzy całkowity koszt zakupu, to może się okazać, że coś, co kosztuje na papierze więcej, w rzeczywistości może w miesięcznych opłatach być bardziej opłacalne. Na przykład bungalow z basement apartment (który wynajmiemy), będzie kosztował nas pewnie miesięcznie mniej niż 3-piętrowy townhouse bez ogrodu. 3. Lokalizacja. To najważniejszy czynnik przy wyborze domu. Sam dom w wielu przypadkach można poprawić czy przebudować, ale słaba lokalizacja będzie zawsze problemem. I jako złą lokalizację mam na myśli nie tylko nieatrakcyjne dzielnice. Dom w drogiej dzielnicy, ale wychodzący na tory kolejowe czy autostradę to też nie jest najlepsza lokalizacja. Nie zawsze mamy luksus kupowania w super drogiej dzielnicy, ale nawet pośród tych „normalnych” są lepsze i gorsze, a współpracujący z Państwem agent powinien pomóc w wyborze. 4. „Inni też szukają”. Często się zdarza, że jak już znajdziemy dom (czy mieszkanie), który nam się podoba, zwlekamy z podjęciem decyzji kupna. Atrakcyjne, a szczególnie niżej wycenione nieruchomości mają wielu chętnych i wyczekiwanie ze złożeniem oferty powoduje, że albo tracimy dom, albo walczymy z konkurencją i często płacimy więcej. 5. Brak zrozumienia trendów rynkowych. Kiedy mamy rynek kupujących (nadmiar podaży nad popytem), łatwo jest utargować dobrą cenę. Kiedy jest mała podaż, a duży popyt – targowanie się jest rzadkością. W przypadku rynku, jaki mamy obecnie (brak tanich domów i mieszkań), mimo że uważa się, że jest to rynek kupujących, to i tak mamy mały margines do negocjacji (bo nie ma czego kupować, a sprzedający trzymają ceny). Znajomość trendów rynkowych pozwoli nam być przygotowanym do podjęcia właściwej decyzji. 6. Umowy warunkowe. W dzisiejszym rynku, który jest trochę wolniejszy niż jeszcze rok temu, możemy sobie pozwolić na złożenie oferty warunkowej (finansowanie czy inspekcja), ale pomimo tego, warto być przygotowanym do złożenia oferty bezwarunkowej w przypadku, kiedy znajdziemy ten jeden, „idealny” dom - bo może podobać się nie tylko nam. 7. Brak zrozumienia procesu negocjacji. Złożenie znacznie zaniżonej oferty, często z warunkami, w nadziei, że sprzedający ją zaakceptuje, wysyła zły sygnał. Jeśli już startujemy nisko, miejmy ofertę, która nie ma zbyt dużej liczby warunków lub nie ma ich wcale! Pomimo tego, co podają statystyki, domy się sprzedają (szczególnie te tańsze) i sprzedający wcale nie muszą być zdesperowani, by sprzedawać za wszelką cenę. 8. Błędne przekonanie, że "Power of Sale" to znakomita okazja. W praktyce domy sprzedawane poprzez "Power of Sale" są ...
Más
Menos
13 m